居高楼如何远火灾？深圳律协专题研讨高层民用建筑消防安全管理法律议题

深圳商报·读创客户端首席记者 张玮玮 文/图 导致15死44伤的南京“2·23”高层住宅楼火灾发生以后，社会各界对罹难者和伤者的不幸遭遇表示痛心、遗憾，同时亦对高层建筑消防安全问题给予高度关注。为回应社会关切，2月29日，《深圳律师》杂志“争鸣与思辨”栏目联合深圳市律师协会物业服务法律专业委员会，举办了“高层民用建筑消防安全管理法律思考”主题圆桌会议，邀请专业律师代表、物业管理行业代表、业主委员会代表共聚一堂，从法律视角深度研讨高层民用建筑消防安全管理之道。 深圳市律协副会长赵东川，深圳市律协理事、业务创新与发展工作委员会主任李军强，《深圳律师》杂志栏目编辑、市律协宣传与公共关系工作委员会秘书长屈文静，深圳市福田区物业管理协会会长夏舟，深圳市诺德物业管理有限公司总经理张弘，宝安区西城丰和业委会主任杨怡，深圳市罗湖区广岭家园业委会执行秘书、党支部书记刘桃桃，彩生活服务集团法务合规部总经理翁洪琴，深圳市律协物业服务法律专业委员会主任刘长森、秘书长张炉焕、委员张雪娟、张磊参加圆桌会议，物业服务委副主任许怿滨主持。 赵东川表示，深圳是全国高层建筑密度最高的城市之一，消防安全问题是关乎人民群众生命财产安全的重要问题，市律协希望通过此次圆桌会议的建言献策，为政府、企事业单位，也为整个律师行业及社会各界提供更多参考和借鉴，共同推动深圳高层民用建筑消防安全管理工作的健康发展，进而助力城市高质量发展。 哪些法律涉及高层民用建筑消防安全？ “我国高层民用建筑消防安全管理所涉及的法律法规包括一般法和特别法两类。”张炉焕律师介绍，一般法主要指《中华人民共和国民法典》、国务院公布的《物业管理条例》以及各地方出台的物业管理条例；特别法主要是指《中华人民共和国消防法》、应急管理部2021年公布的《高层民用建筑消防安全管理规定》以及各地出台的消防条例。 根据《高层民用建筑消防安全管理规定》，高层民用建筑包括高层住宅建筑和高层公共建筑，前者是指建筑高度大于27米的住宅建筑，后者是指建筑高度大于24米的非单层公共建筑，包括宿舍、公寓及办公、科研、文化、商业、体育、医疗、交通、旅游、通信等各类建筑。该规定还明确了高层民用建筑消防安全职责、消防安全管理、消防宣传教育和灭火疏散预案、法律责任等内容。 业主、使用人、业主自治组织的消防安全责任是什么？ 按照规定，高层民用建筑的业主、使用人是高层民用建筑消防安全责任主体。若业主、使用人是单位，消防安全责任人是单位的法定代表人或者主要负责人。 “现实中有不少人忽略了自身的消防安全管理职责，比如有的业主觉得自己的电动车为什么不能进楼栋？自己忽视了消防安全的直接隐患，没有充分去重视。还有一些判例中，业主在楼道堆放物品造成失火。你的行为直接决定了你相应的法律后果。”张炉焕律师表示。 参与圆桌会议的多位嘉宾均提出，应当持续加强对业主和使用人的消防安全普法，同时对其加强预防火灾、使用灭火器材及高层逃生等方面知识宣传。刘长森律师建议，政府部门可利用每年“11·9”全国消防安全日，在全市小区开展消防实操性的集中宣传和演练，由各街道办、社区统一组织，业委会、物业服务企业实施，让广大业主真正参与体验，让消防安全及相关法律知识更加深入人心。 据了解，高层住宅建筑的业主、使用人应当履行的消防安全义务包括：遵守住宅小区防火安全公约和管理规约约定的消防安全事项；按照不动产权属证书载明的用途使用建筑；配合消防服务单位做好消防安全工作；按照法律规定承担消防服务费用以及建筑消防设施维修、更新和改造的相关费用；维护消防安全，保护消防设施，预防火灾，报告火警，成年人参加有组织的灭火工作等。 此外，高层民用建筑的业主、使用人不得擅自变更建筑使用功能、改变防火防烟分区，不得违反消防技术标准使用易燃、可燃装修装饰材料。在高层民用建筑内及周边禁放区域燃放烟花爆竹、在其外墙周围堆放可燃物、圈占或遮挡消火栓、在疏散通道或消火栓箱内堆放杂物等都属于被严令禁止的违法行为。 “没有物管的小区，消防安全责任由全体业主承担。”张雪娟律师提示，业委会首先承担监督责任，还有与物管签约时，应确定消防安全保障条款。 “业委会一定要重视，物管企业才会重视。”业委会代表杨怡表示，多年来经过业委会抓好消防安全监督落实，坚持开展消防安全普法宣传，推动西城丰和小区的物业管理人员和业主们都越来越重视消防安全。2015年该小区就实现了电动自行车不上楼，后来在业委会的监督推动下，小区在电动自行车充电区配备了灭火隔离板，收效不错，得到了业主们的支持和肯定。现在很多业主还专门购置了高层逃生设备，防火意识大大增强。 杨怡建议，应持续广泛宣传物业管理法规和消防知识，提升业主的安全责任管理水平和安全意识；规范物业消防管理职责和标准，进一步明确小区物业消防管理的具体职责和责任追究办法；提高物业消防主体意识与管理能力，将消防知识和技能纳入物业日常招聘和考核中去，同时应强制规定物业定期组织开展消防演习演练，并真正让业主参与进来。他还表示，高层住宅消防安全问题需要业主、物业、政府三方共同努力解决，建议有关部门进一步加强对小区消防力度的实地走访检查，对不达标的物业企业要严厉处罚。 物业服务企业对高层民用建筑承担什么责任？ 依照规定，高层民用建筑的业主、使用人可以委托物业服务企业或者消防技术服务机构等专业服务单位（以下统称消防服务单位）提供消防安全服务，并应当在服务合同中约定消防安全服务的具体内容。 物业服务企业接受委托后负有制定消防安全制度，拟订年度消防安全工作计划和组织保障方案，明确具体部门或者人员负责消防安全管理工作，定期检测、维护保养共用消防设施、器材和消防标志等相应职责。 《深圳经济特区消防条例》对住宅区的物业服务人在物业服务区域内履行消防安全职责进行了明确规定。会上，嘉宾们对物业服务企业落实消防安全职责提出建议。 张磊律师建议，物业服务企业应按照法律法规切实做好制度、组织和人员建设这些基础工作，认真履行对消防器材、消防设施、消防标志的检查工作，做好日常巡查检查和消防演习，保持消防应急通道通畅，消除火灾隐患。 许怿滨律师表示，发现消防隐患，物业服务企业除了劝阻制止以外，还应向上级主管部门进行报告。 刘长森律师认为物业企业应与业主共同研讨提高小区火灾防范监控、警示、疏散、灭火等方面管理水平。同时，基于现有消防云梯到达高度有限，他建议在高层建筑灭火方面，应加强推动消防无人机、直升机等科技应用，助力减少火灾造成的人员伤亡和财产损失。 如何预防小区停放电动自行车的消防安全风险？ 近年来，电动自行车数量与日俱增的同时，其停放、充电过程中产生的消防安全事故时有发生。此次南京“2·23”高层住宅楼火灾即为建筑地面架空层停放电动自行车处起火引发。 电动自行车停放在架空层是否可行？老旧小区充电桩设置场地是否符合消防安全管理要求？小区业主强行将电动车上楼入户，物业公司是否有权阻拦……这些问题也成为此次圆桌会议上嘉宾关注讨论的重点。 物业服务企业代表张弘表示，小区架空层禁停电单车面临着停放场地缺乏等实际困难，她建议修订建筑设计规范，明确新建项目应具备符合消防规范的电单车停放场地配建比例，同时加大对违法入户充电、架空层停放、改装电动车、不上牌电动车等行为的处罚力度。“电单车全面治理是系统工程，应参照机动车管理，建议对电单车实施年检、报废强制规定，对生产电池的电单车企业、二手市场等都应规范管理，对发生自燃的电单车品牌停产整顿限售。” 物业服务企业代表夏舟、翁洪琴也谈到了服务小区过程中在消防安全管理方面的一些困境。比如，从消防安全而言，电动自行车停放需要隔离地带，但在许多老旧小区由于早期设计建设时并无相应规划，目前缺乏停放和充电场地，面临消防安全隐患，而消防整改经费往往也较为缺乏，且业主大会审判通过等流程较长，消防设施更新方面物业管理有压力。 张磊律师表示，公安部《关于规范电动车停放充电加强火灾防范的通告》明确了受业主委托的物业服务企业是电动车停放充电管理责任主体之一，负有检查管理、制止违规行为、及时清理乱充乱停电动车、向公安机关消防机构或者公安派出所报告违规行为、开展消防安全普法宣传等责任。“《深圳市电动自行车管理规定（试行）》更详细地规定了电动车不能停在地下车库。架空层如果设置了安全通道，也不能停。” 张雪娟律师表示，值得物业服务企业注意的是，如果非本小区业主的电动自行车在本小区发生火灾，物业服务企业的管理责任会更大，把好电动自行车进出小区的关口，规范管理很重要。 “防胜于救，我们应该着重考虑如何有效预防火灾。”业委会代表刘桃桃建议，政府加强对电动自行车生产、销售、配套设施等方面的溯源治理，对小区充电场地选址进行消防安全评估，在停放方面加强对电动自行车使用人的约束和普法教育。同时，电动自行车相关企业及配套设备服务商也应重视所售产品的消防安全问题，从源头减少隐患。“目前，不少充电桩公司已经开始重视火灾预防，但是电动车生产企业、销售企业还比较缺乏这方面的意识。物业服务企业也应该定期检查小区充电设备运行安全情况。” 为高层民用建筑消防安全管理增添法律服务助力 李军强律师建议物业服务委可提供高层民用建筑消防安全管理相关法律问题指引。他还表示，高层民用建筑消防安全管理不仅涉及物业服务，还应从设计阶段、建筑阶段进行提前规划，在设计标准上进行专门考量，市律协将推进各相关专业委联动，共同为高层民用建筑消防安全规划、设计、建筑、管理等方面建言献策。 刘长森律师呼吁社会各界重视、发挥律师在规范消防安全管理方面的专业作用，他表示，深圳市律协物业服务委将梳理涉及高层民用建筑消防安全管理的法律法规以及规范性法律文件，整理出相应全面、成体系化的法律文件目录供参考、查询使用。 据悉，《深圳律师》杂志创办至今已届20年，已出版杂志101期，影响力辐射广东省甚至全国。圆桌会议是该杂志的特色活动，曾讨论过高空抛物、短视频侵权等社会热点议题。编辑屈文静介绍，会上研讨集纳的观点、建议最终会形成成果，刊发在杂志的《争鸣和思辨》栏目中。