楼上开旅馆，楼下业主能要求停业吗？深圳的法院判了

葛某入住新家却发现楼上开了家太空舱旅馆，人来人往日夜不停，想睡个好觉都成了奢侈，遂诉至法院要求旅馆停业。近日，深圳市中级人民法院公布了该起建筑物区分所有权纠纷，葛某诉求获法院支持。

案情简介

葛某是A住宅楼10B房业主，于2024年11月入住。入住后，葛某发现自家楼上的11B房（业主为齐某）于2023年开始被用于C太空舱旅馆经营。C太空舱旅馆系24小时营业，房屋内设置大量上下床（约 30-50 个床位）人员频繁进出导致噪音较大，严重影响葛某休息，葛某为此支出上万元购置睡眠舱。

葛某曾多次与齐某、C太空舱旅馆进行沟通，但齐某称自己仅出租房屋给承租方廖某，虽知晓廖某的行为，但因未参与C太空舱旅馆运营，应由承租方承担相关责任，且此前已取得利害关系业主同意。C太空舱旅馆则表示并未改变房屋性质，属于合法的住房租赁行为，不构成“住改商”。

葛某将齐某、C太空舱旅馆诉至法院，诉请齐某、C太空舱旅馆排除妨害，立即停止在A住宅楼11B房的经营行为，恢复其住宅用途，并支付葛某因侵权行为导致的睡眠舱购置费用32800元。

另查，经法院向市监局调取C太空舱旅馆的设立登记档案，其中《企业住所（经营场所）信息表》载明：本经营者承诺已取得申报地址作为个体工商户经营场所的合法使用权，如申报经营场所法定用途属于住宅的，已征得有利害关系业主意见，同意将申报地址的房屋改为经营性用房。

法院审理

本案为建筑物区分所有权纠纷，争议焦点为：案涉房屋作为C太空舱旅馆经营使用，是否损害了葛某的权益，C太空舱旅馆及齐某是否应承担责任。

《中华人民共和国民法典》明确规定业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

根据查明事实，案涉A住宅楼11B房系住宅用途，齐某将该房产出租，虽租赁合同载明用途仅限于住宅使用，但承租人廖某将该房产用作C太空舱旅馆的经营场所，属于将住宅改为商业性用房。

葛某作为案涉房屋同一楼栋业主，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，属于具有利害关系的业主，案涉房屋用于经营应征得其同意。鉴于葛某作为现业主已明确表示不同意案涉房屋用作经营性用房，案涉房屋继续用于经营违反法律规定。

关于赔偿问题。C太空舱旅馆的经营行为不同于普通住宅的居住，考虑其经营的时间、人员流动等情况，葛某主张对其睡眠产生影响，符合日常生活经验，法院予以采信。根据葛某的举证情况，法院酌情判令支持其部分睡眠舱的购置费用。

关于担责主体。C太空舱旅馆系该房屋改为经营用途的实施主体，应当承担恢复及赔偿责任。齐某作为出租人，在明知承租人改变租赁用途将案涉房屋用于商业经营的情况下，未就超出租赁合同约定的用途改变进行必要督促、核查，存有过错，齐某应与C太空舱旅馆承担共同恢复责任及赔偿责任。

综上，法院依法判决齐某、C太空舱旅馆将A住宅楼11B房屋恢复为住宅用途，同时齐某、C太空舱旅馆应赔偿葛某相应损失。该判决已生效。

法官说法

实践中，类似“住改商”纠纷并不少见。而“住改商”的成立要求相当严格，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。法律之所以设置如此严格的要求，是因为住宅安宁权不只是一家一户的权利，而是全体业主共享的“必需品”。

法官在此提醒广大业主，将住宅用于经营前，应征得本栋楼全部业主的同意，否则将面临停止经营、恢复原状的法律后果。同时，业主出租房屋时，也应及时关注实际使用情况，发现承租人擅自改作商用的，应予制止。守住住宅的居住属性，是邻里和谐的基本底线。

来源：读特APP（深圳特区报&读特记者 张燕）