今年一季度广东商品房销售回复至较高水平

读创／深圳商报驻穗记者 张莹 广东省房地产协会25日公布2023年第一季度广东房地产市场分析报告。 报告显示，2023年一季度广东商品房销售面积、销售金额同比增长9.8%和14.0%，呈加速恢复态势。但是，在新开工面积呈边际好转趋势的同时，房地产企业到位资金依然下降。 销售市场加速恢复 2022年以来广东商品房销售面积、销售金额走势。省房协供图 今年第一季度，从价格走势看，第一季度商品房销售均价为14690元/平方米，同比上涨3.8%；其中商品住宅销售均价15309元/平方米，同比上涨2.6%，总体呈现止跌企稳运行态势。 与近20年同期数据相比，今年第一季度商品房、商品住宅销售面积均超过疫情爆发之前的2019年的销售量，回升至历史高位水平。数据反映，商品房销售规模明显修复，呈现量升价稳态势。 各市恢复普遍良好 分城市看，今年第一季度，广州、佛山和惠州商品房销售面积位列前三，合计销售901.12万平方米，占全省的34.3%。江门、清远、茂名、深圳、中山、肇庆、湛江等7市商品房销售面积在120—180万平方米之间，其他11个城市销售面积低于100万平方米。 从商品住宅销售面积同比情况看，有17个城市有不同幅度增长，其中湛江、东莞、中山增幅超过50%；潮州、珠海、佛山和汕头等4个城市有所下降，降幅分别为28.7%、17.4%、7.6%和2.8%。 从近10年（2014—2023年）同期商品住宅销售面积看，今年第一季度，江门、汕尾和茂名创下或接近历年同期最高水平；茂名、汕头、揭阳、湛江、云浮、广州、深圳、河源等8市为同期平均水平的1.1—1.5倍，清远、肇庆、梅州、珠海、韶关、惠州、阳江等7市与平均水平大致相当，佛山、潮州、中山、东莞分别为平均值的90.6%、86.6%、83.2%和73.7%。 总体而言，今年第一季度各市商品住宅销售面积普遍接近或高于近10年同期平均水平，个别城市创下同期新高，显示总体恢复态势较好。 广东商品房销售恢复至疫情前较高水平 数据反映，随着各地保交楼工作有序推进，前期稳定房地产市场等政策效果持续显现，今年一季度广东商品房销售市场已恢复至疫情之前正常年份同期的较高水平，房地产企业到位资金、完成投资等指标边际好转，房地产市场出现积极变化。但商品房待售面积仍创新高，到位资金与完成投资额的比值、居住用地供求规模等指标均为近年同期最低，行业资金压力尚未得到实质性缓解。 近期调研显示，3月下旬以来，商品房交易市场活跃度也有所回落，反映市场复苏尚未稳固。 从市场潜在需求看，根据第七次人口普查数据，广东城镇家庭户人均居住面积为30.9平方米，为全国各地区最低。其中，人均居住面积小于30平方米的占59.7%，小于20平方米的占36.6%，分别比全国总体水平高20.2个百分点和19.2个百分点，占比均为全国各地区最高。住房来源为租赁住房的比例达50.4%，比全国平均水平高29.3个百分点，同样为全国最高。 数据反映，广东城镇居民的刚性和改善性住房需求仍然巨大，房地产市场依然拥有广阔的发展空间。 机构观点 针对以上报告，各行业研究机构纷纷发表分析和预判： 克而瑞广佛区域： 第一季度，大湾区9城一手住宅成交面积1229万㎡，同比大增40.42%，环比增19.98%，是2021年以来成交最佳，楼市开局良好。小阳春之后，随着需求的消耗，4月份热度将会阶段性回落，楼盘将以储客、备货为主，为接下来的五一黄金周及年中冲刺蓄力。预测第二季度大湾区楼市仍将延续一季度复苏的趋势，但整体表现会相对平稳。 土地市场方面，广深作为集中供地的主战场，不仅继续成为国央企拿地的焦点，民企的身影也开始出现。广州首轮土拍之中有多宗地块达到最高溢价限制进入摇号环节，显示广州土拍对房企的吸引力大增。东莞松山湖地块也在4月引来40余家房企的争夺。整体来看，当前大湾区土地市场的热点仍在广佛深莞这几个核心城市。随着核心城市的土拍温度上升，预计二季度周边城市的供地热情也会上升，进一步带动房企对大湾区地市的关注度。 世联研究： 从市场走势看，一季度的湾区市场活跃度在第5周达到高峰，接下来一直在比较平稳的水平线上震荡调整。预计下阶段湾区政策将延续一季度的政策力度，仍然以巩固前期政策为主——支持需求政策和长效政策，可能在人才引入政策上做出一定调整。 土地市场在销售复苏的带动下，房企拿地意愿将提升，看好广、深、佛的土地市场进一步回暖，并有更多民企下场取地。预计二季度湾区的房地产市场将保持平稳态势，城市间分化明显——深圳将成为湾区增长极；佛山保持稳定的微扬势头；广州面临去化压力，以价换量，总量增长；东莞、中山、惠州在启动多样化市场的情况下缓慢恢复；珠海周期滞后，缓慢修复。 合富研究院： 展望未来，宏观环境改善仍将驱动市场向好发展。但由于本轮经济复苏以及政府施政的特性与过往存在区别，行业资产负债问题对行情发展的影响仍然存在，年内市场复苏轨迹将保持分化行情，地区差异取决于城市基本面、市场供货结构以及地方施政空间。 总体而言，基本面更强的地区，其后续市场主要看货量供给（尤其是中心城区优质资源项目+近郊具性价比项目），在货量供给充分的情况下，市场成交热度有望继续抬升；其他地区则更需关注产业复苏以及地方施政方向。 审读：乔会青